贈与とは
財産を「無償」で相手方に譲り渡すことが「贈与」です。
「贈与契約書」をととのえることで、簡単に行うことができる法律行為です。
ただ、手続に先立ち、贈与税のことを考えなければなりません。
贈与税の基礎控除は、一人、年間110万円。
不動産を贈与するケースでは、この控除額を大幅に超過することが多いでしょう。
ここでは、課税について特例のある「夫婦間贈与」、「親子間贈与」
及び「離婚に伴う財産分与」、についてご説明します。
夫婦間贈与とは
次の条件を満たす贈与のことをいいます。
- 婚姻期間20年以上の夫婦の間であること。
- 居住用不動産の贈与であること。
または国内の居住用不動産を取得するための金銭であること。
土地でも建物でも構いません。
土地は、家屋の敷地であることが必要です。
この場合の「敷地」には、「借地権」も含まれます。
ただし、別荘として所有されているような不動産は、対象となりません。
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した居住用不動産（または 贈与を受けた金銭で取得した居住用不動産）に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること。なお、不動産は、国内のものであることが必要です。
- なお、配偶者控除は同じ配偶者の間では一生に一度しか適用を受けることができません。
居住用家屋の敷地だけの贈与を受けるときの注意点
所有者が次の二つのいずれかの条件に当てはまることが必要です。
- 夫または妻が居住用家屋を所有していること。
- 夫または妻と同居する親族が居住用家屋を所有していること。
控除額はどのくらいか
2,000万円まで贈与税がかかりません。
個人の基礎控除額である110万円を加算すると、2,110万円の配偶者控除が受けられることになります。
適用を受けるために必要な手続
以下の書類を添付して、贈与税の申告をすることが必要となります。
- 財産の贈与を受けた日から、10日を経過した日以後に作成された戸籍謄本（抄本）
- 財産の贈与を受けた日から、10日を経過した日以後に作成された戸籍の附票の写し
- 居住用不動産の登記簿謄本
- その居住用不動産に住んだ日以後に作成された住民票の写し
ただし、「戸籍の附票の写し」に記載されている住所が居住用不動産の所在場所である場合には、住民票の写しの添付は不要です。
不動産価格はどのように算定するのか
- 建物に関しては、市区町村で発行される固定資産評価証明書の価格を基準とします。
- 土地に関しては、路線価から算出された価格が基準となります。
国税庁ホームページ ： http://www.rosenka.nta.go.jp/
親子間贈与（生前贈与）
親から子へ生前贈与しやすくするため、
相続時精算課税 という制度が認められています。
この制度を利用した贈与についてご説明します。
相続時精算課税とは
一口にいえば、贈与税と相続税を一体化した「課税制度」です。
一定の額までは、親から子への贈与を「非課税」とし、その一定額を超える部分についてだけは、贈与税を支払います。
ただ、支払った贈与税額は、相続の際の相続税からは控除されることになります。
結局、「相続のときに相続税を払う」なら、同じことではないのか。
たしかに、この制度を利用しても、相続の際には、「相続財産」の他に「贈与した財産」も含めて相続税の計算をしなければいけません。
したがって、「節税」を期待する、という性質のものではない、ということがいえます。
ただし、相続税には、贈与税と違って、もともと高額な基礎控除が設けられています。
また、「どの財産を誰が承継するのか」が明確になる、という意味での相続対策としても有効でしょう。
相続時精算課税の要件
65歳以上の親から、20歳以上の子供に対する贈与であることが必要です。
相続時精算課税の非課税枠
2500万円が非課税枠です。
利用する場合の留意点
- 非課税枠である2500万円を超える部分については一律20％課税されます。
- この制度は、贈与額が2500万円に達するまで、何回でも利用することが出来ます。
前年までにすでに利用した部分は、2500万円から控除されることになります。
- 住宅取得資金のための贈与の場合には、さらに1000万円の非課税枠があります。
- この制度を一度選択すると、贈与者が死亡するまでの間、その人とのすべての贈与が相続時精算課税制度によって処理されることになります。
- 「住宅取得資金の贈与の特例」を受けた人は、一定期間、相続時精算課税制度を利用することができません。
- 今後の法律改正には、注意することが必要です。
財産分与とは
おもに、夫婦が婚姻中に築いた財産を「清算」する、という性質を持ちます。
離婚手続の済んでいることが必要で、「財産分与契約書」を作成することで、不動産譲渡の登記手続をとることができます。
財産分与にかかる税金
- 財産を譲り受ける側にかかる税金
財産分与は「贈与」とは異なります。
したがって、原則として贈与税はかかりません。
ただし、「不動産取得税」はかかります。
また、離婚を手段として不当に「贈与税」や「相続税」の回避を図っていると認められる場合、贈与税の対象となることがあります。
- 財産分与者（財産を譲る側）にかかる税金
不動産を財産分与した場合を考えてみます。
この場合、財産分与者は、その不動産を時価で売却し、
売却して得たお金で「慰謝料」を支払ったと解釈されることになります。
そこで、財産分与者には、「譲渡所得税」という税金がかかります。
現在の時価 － 購入代金（売買契約書などで確認）＝ 差額
購入時よりも現在の時価が高騰している場合には、差額がプラスになります。
この場合、その差額は「譲渡所得（不動産を売却した利益）」と見られ、譲渡所得税が課税されます。
ただし、居住用不動産の場合は3,000万円の特別控除があります。
したがって、差額から3,000万円を控除してなお残額がある場合のみ、課税対象となります。
司法書士報酬
以上の贈与手続につき、不動産の名義変更登記が伴う場合、報酬額は次のとおりです。
司法書士報酬 4万円～
その他、登録免許税、登記簿謄本取得費用などの実費がかかります。
みどりの杜司法書士事務所では、「贈与」に関するご相談全般を随時承っています。贈与税についてご心配がある場合には、提携している税理士と同席のうえ、アドバイスをいたします。かけがえのない人に大切な不動産を「贈る」。
その気持ちを確かなものにしたいと思われたとき、まずはお気軽にご相談ください。
