江東区の司法書士 みどりの杜司法書士事務所

不動産登記とは、土地や建物を売買により取得したり、相続により財産を引き継ぐなど、権利関係に変化が生じたときに、その旨を登記簿に記載して社会に公示することで、取引の安全を守る制度です。

義務づけられている場合があります。例えば建物を新築したり取り壊したりした場合です。一方、売買により取得した 場合であっても、登記をする義務があるわけではありません。しかし、自分の取得した権利を他人に対して主張するためには、登記をしておかなければなりません。自分の権利は自分で守る。これが不動産登記システムを貫く考え方です。
なお、相続登記については、令和６年４月１日から、義務化が予定されています。

最初に、建物表題登記が必要です。「どこにどのような」建物があるかを公示する登記手続です。これが済んだその次に、建物の正しい所有者が「誰であるか」を公示する登記手続を申請します。いわゆる「権利証」は、この手続の完了によって取得することになります。

区役所や市役所に住所移転の届けをしても、登記簿の住所が自動的に変更されるわけではありません。かならずご自身で法務局に対して住所変更登記の申請をする必要があります。このとき、法務局には、住所の変更についての証明書（住民票など）を提出します。ただ、転居を繰り返された場合など、この証明書を揃えることに手間がかかる場合もあります。
なお、法改正により、住所等の変更登記の申請が義務化されました。令和8年4月までに施行される予定となっています。

金融機関から、抹消登記手続に必要な書類が返却されてきます。書類がお手元に届いたら、お早めに法務局に対して登記手続を済ませるようにしてください。ローンの返済が終わっていても、手続を済ませないうちは、登記簿上に抵当権が残り続けます。もちろん、中身のない抵当権登記に過ぎないのですが、登記簿を見る第三者には見分けがつきませんから、売却の必要が生じた場合に、大変不都合なことになります。

権利証とは、不動産を売買により取得したり、建物を新築した場合など、権利を取得した際にできる登記済証のことを言います。現在、不動産登記システムのコンピュータ化が進み、ほとんどの法務局では、従来の登記済証に代えて、「登記識別情報」と呼ばれるパスワードを発行しています。これは、12桁の英数文字からなる暗証番号のようなものです。番号を他人に知られないような注意が必要となっています。

権利証の再発行はできません。ただ権利証がない場合の手続は用意されています。これによって、法務局に対し、「権利証は提出できないが、この手続を進めてもらって差し支えない」ということを証明することになります。そのうちのひとつは、司法書士が、権利証を紛失した方に直接お会いし、一定の確認をしたうえで作成した証明書を法務局に提出する、という方法です。

民法が定める「法定相続人」についてご説明します。
「配偶者」と「被相続人の子・兄弟姉妹、親」の2つに分けて考えます。

相続開始を知ってから3ヵ月を過ぎると、借金を含めた一切の遺産を引き継がなければならなくなります。これを、「単純承認」による相続、といいます。これに対して、相続によって得た財産の限度で債務を弁済する相続の形態を「限定承認」といいます。ただし、限定承認をするためには、相続開始があったことを知った日から3ヶ月以内に、被相続人の住んでいた地域を管轄する家庭裁判所に申立てをしなければなりません。また、限定承認は、相続人全員の意思が一致していることが必要です。

遺産の総額をはるかに超える額の借金が残っている場合、相続権を放棄することができます。相続放棄の申立ては、相続開始があったことを知ってから3ヵ月以内に、被相続人の住んでいた地域を管轄する家庭裁判所で行います。債務の額が不明確な場合など、一定の理由があれば、3ヶ月の期限を延長してもらうこともできます。

法律で決められた相続人に対する相続分の割合を「相続分」といいます。 民法では相続人の相続順位を次のように定めています。

【相続人が配偶者と子の場合】
配偶者が2分の1、子が2分の1となります。子が複数いるときはこの2分の1を均等に分けます。
なお、非嫡出子が相続人になる場合、法定相続分は嫡出子と同じです。

【被相続人に子がいない場合】

1. 配偶者が3分の2、直系尊属が3分の1を相続します。配偶者がいなければ直系尊属が全遺産を相続します。
2. 被相続人に子も直系尊属もいない場合
   配偶者が4分の3、兄弟姉妹が4分の1を相続します。兄弟姉妹の相続分は原則として均等に分けます。ただし、父母の一方が異なる場合の兄弟姉妹の相続分は、父母双方を同じくする兄弟姉妹の相続分の2分の1となります。

「法定相続分」ではなく、相続人全員で相続財産をどのように分けるかを決めることもできます。これを「遺産分割協議」といいます。ただし、お子さんが未成年者の場合、注意が必要です。お子さんに代わって遺産分割協議を行う「特別代理人」を家庭裁判所に選任してもらうことになります。「母親」は、この代理人にはなれないため、ほかの候補者を探さないといけません。

「遺留分」とは、一定の相続人のために法律上必ず留保されなければならない遺産の一定の割合のことをいいます。遺留分を有する相続人は、配偶者、子、直系尊属です。兄弟姉妹には、遺留分はありません。現実に受けた相続財産が遺留分に不足しているときは、一定の要件のもとに、遺留分侵害額に相当する金銭の請求をすることができます。

遺言書には、大きく、(1)自筆証書遺言 (2)公正証書遺言 (3)自筆証書遺言保管制度（法務局保管）などの種類があります。
ここでは、「公正証書遺言」についてご説明します。
後日のトラブルを避けるために は最適の方式だからです。

メリットとしては、

1. 遺言が形式不備により無効になるおそれが少ない。
2. 原本が公証役場に保管されるため、紛失のおそれがない。
3. 自筆で書いた遺言と異なり、家庭裁判所での「検認」という確認手続が不要。

デメリットとしては、

1. 作成のための費用がかかる。
2. 遺言書作成に、証人が2人、必要となる。

という点があげられます。

不動産の登記名義人が死亡した場合、早めに、「所有権移転登記」を済ませておいたほうがよいかと思います。とくにその期限は定められていませんが、大切な財産の承継ですから、相続人の合意が得られたあと、できるだけ速やかに手続を終えられることが望ましいでしょう。
なお、相続登記については、令和６年４月１日から、義務化が予定されています。

次のような書類が必要となります。
被相続人については、戸籍謄本(出生から相続開始までのもの。一般的に、数通になります。)・住民票の除票等が、法定相続人については、戸籍(謄)抄本・住民票がそれぞれ必要になります。
共同相続人間で、遺産分割の協議が成立しているときは、遺産分割協議書と、相続人全員の印鑑証明書が必要です。また、不動産価格を知るために、「固定資産評価証明書」を取得します。

1. 発起人 (出資者) は、印鑑証明書が1通、必要です。
   発起人が法人の場合には、「会社の印鑑証明書」及び「履歴事項証明書」が、各1通、必要です。
2. 取締役は、それぞれの印鑑証明書が各1通必要になります。
   定款で「取締役会を置く」と定めた場合には、「代表取締役」の印鑑証明書があれば足ります。
   なお、出資者と取締役が重なる場合、通数に注意が必要です。

定款とは会社の基本的な行動規範のことをいいます。会社は、定款に定めた内容に沿って会社を運営していく必要があります。

使用する文字については、漢字、平仮名、片仮名だけではなく、ローマ字や数字を使用することもできます。ただし、原則として、( ) や「」などの記号は使用ができません。また、従来、同一市区町村内で同業種の会社が同一または類似の商号を登記することはできませんでしたが、会社法では、この規制はありません。従って、同一住所でなければ同一または類似の商号を登記することができます。 ただし、不正な目的をもって他社と同一または類似の商号などを使用した場合には、商号の差止請求や損害賠償請求を受けるおそれもあります。

会社法では、事業目的を概括的に記載することが認められています。したがって、「建設業」や「運輸業」といった記載も可能です。しかし、取引相手に、どのような事業を行う会社であるのかを公示するためには、より具体的な表現を取り入れる必要もあるでしょう。設立当初は営業を行わない事業であっても、将来的に事業展開するビジョンがある場合、目的事項の中に含ませておいたほうがよい場合もあります。

発起設立においては不要です。資本金の出資を証明するために、出資が振り込まれた通帳の写しを用意することになります。ただし、「残高証明書」は認められません。金銭が払い込まれた事実を証明できないからです。

法改正により、現在、新たに有限会社を設立することはできません。一方、現在、存在している有限会社は、すべて会社法上の株式会社の一種として存続するものとされています。法律上は、「特例有限会社」と呼ばれます。特例有限会社であることの特徴としては、次のことがあげられます。

1. 役員に任期がない。
2. 決算公告義務がない 「株式会社」に変更する手続も用意されていますが、現状で特に不都合がなければ、いまのまま有限会社でいて、なんら差し支えありません。

できます。手続としては、有限会社の場合は、株主総会で、合同会社の場合は、総社員の同意により、それぞれ「株式会社」への商号を変更する決議を行い、これに基づいて「会社解散登記」および「株式会社設立登記」の申請を同時にすることになります。

原則として取締役の任期は2年、監査役の任期は4年です。しかし、定款に「株式の譲渡制限に関する規定」のある会社については、最長で10年まで任期を伸張することができます。役員の任期を延長するためには、株主総会において定款を変更する決議が必要になります。なお、役員の任期は登記事項ではないので、これに伴って登記をする必要はありません。

従前、株式会社は取締役が3名以上、監査役が1名必要でした。しかし、会社法では、「株式の譲渡制限に関する規定」のある株式会社であれば、役員を取締役1名のみとすることができます。手続としては、次のような流れになります。

1. 株主総会において「取締役会」を置かない旨を決議する。
2. 同じく、「監査役」を廃止する決議をする。
3. 「取締役会設置会社」である旨、及び「監査役設置会社」である旨を廃止する登記を行う。
4. 役員の退任登記を併せて行い、役員を取締役1名とする。
5. 同時に、これらの登記にあわせて「株式の譲渡制限に関する規定」についても、承認機関を「取締役会」から「株主総会」などに変更する。

増資をするに際して、金銭の代わりに､動産や債権などの現物を出資することが可能です。ただし、この場合､原則として裁判所が選任する検査役の調査を受けなければなりません｡しかし、出資をする現物の価格が500万円以下の場合や、価格の相当性について、税理士や弁護士等による証明書があれば、検査役の調査を省略することができます。

会社法新しく創設された制度です。取締役と共同して計算書類を作成することを職務とします。会計参与は、税理士や公認会計士等でなければなりません。会計参与を選任することにより会社計算書類の信頼性が高まり、これにより金融機関からの信頼も高まることが期待されます。なお、株式の譲渡制限に関する規定がある会社で会計参与を設置した場合は、監査役の選任は不要です。

合同会社とは、出資者全員が出資した額の範囲でのみ責任を負う会社をいいます。主な特徴としては、出資額割合とは無関係に利益を配分できる、役員の任期がない、決算公告義務がないなどがあげられます。